Jak rozliczyć wynajem nieruchomości?

Jak rozliczyć wynajem nieruchomości?

  • 4.5 / 5
  • (11)

Obecnie bardzo popularny jest wynajem nieruchomości, ale u wielu właścicieli wynajmowanych mieszkań i domów dużo wątpliwości wzbudza sposób, w jaki powinni rozliczać przychody uzyskane z tych źródeł.

Przede wszystkim trzeba się zastanowić czy wynajem mieszkania lub innej nieruchomości będzie rozliczany:

  1. W formie najmu prywatnego.
  2. W ramach działalności gospodarczej.

1. Prywatny wynajem nieruchomości, mieszkań.
Rozliczenie wynajmu prywatnego może odbywać się na dwa różne sposoby:

  • na zasadach ogólnych,
  • w formie ryczałtu.

Wynajem nieruchomości - zasady ogólne
Rozliczania wynajmu nieruchomości na zasadach ogólnych przysługują wszystkim podatnikom, a zatem wybranie tej metody nie musi być zgłoszone do Urzędu Skarbowego. Dochód uzyskany z najmu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 18% i 32%. W sytuacji gdy rozliczany jest najem na zasadach ogólnych, wynajmujący nie ma obowiązku prowadzenia księgi przychodów i rozchodów, ale od przychodów może odjąć koszty jego uzyskania.

Do kosztów wynajmu można zaliczyć wydatki związane z remontami wynajmowanych nieruchomości, zakupem wyposażenia i koszty związane z opłacaniem czynszu, ale tylko wówczas kiedy w umowie jest zapisane, że koszty te pokrywa wynajmujący.Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć odpisy amortyzacyjne zakupionego lokalu, oraz zakupionych środków trwałych do wynajmowanego lokalu.
Wydatki te można zaliczyć w koszty również wtedy, gdy nie uzyskuje się przychodów z najmu ze względu na remont, lub w przypadku okresu przejściowego, gdzie jest zakończenie jednego wynajmu i poszukanie kolejnego najemcy.

Dochód z wynajmu trzeba opodatkować według skali podatkowej 18% i 32%  w zależności od wysokości osiągniętego dochodu w ciągu roku. Podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych są zobowiązani do prawidłowego wyliczenia dochodu i należnej zaliczki na podatek dochodowy, którą należy wpłacić do dwudziestego dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczenia.

Jeżeli wynajmujący w roku podatkowym poniesie stratę, może ją rozliczyć przez pięć kolejnych lat w wysokości nieprzekraczającej 50% straty rocznie, ale odliczenie to będzie dotyczyło tylko dochodów uzyskanych z tego samego źródła.

Wynajem nieruchomości - ryczałt
Rozliczanie najmu ryczałtem jest dostępne dla osób nie prowadzących działalności gospodarczej jak i dla przedsiębiorców. Aby mieć możliwość rozliczenia najmu na zasadach ryczałtu, należy złożyć zawiadomienie o wyborze tej metody do naczelnika właściwego urzędu skarbowego do 20 stycznia danego roku. Podatnicy zamierzający osiągnąć przychody z tytułu najmu w ciągu roku podatkowego, zobowiązani są do złożenia informacji do dwudziestego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym osiągnęli pierwszy przychód.Jeśli w jednym roku podatnik zadeklarował rozliczenie najmu na podstawie ryczałtu i chcąc kontynuować tę metodę w następnym roku, nie musi składać ponownego oświadczenia.

Od stycznia bieżącego roku stawka ryczałtu podatkowego z najmu wynosi 8,5% pod warunkiem, że wartość przychodów z tego tytułu nie przekracza 100 000 zł, natomiast po przekroczeniu tej kwoty stawka ryczałtu wynosi 12,5%.W przypadku, gdy przychody z najmu prywatnego osiągają małżonkowie, między którymi jest wspólnota majątkowa, limit przychodów, gdzie stawka wyniesie 8,5% dotyczy łącznie dla obojga małżonków.
Wybranie metody rozliczenia ryczałtem najmu prywatnego przez przedsiębiorców nie będzie kolidować z ich prawem do rozliczania się z dochodów osiąganych z działalności gospodarczej na podstawie podatku liniowego czy zasadach ogólnych.

2. Wynajem nieruchomości, mieszkań - Działalność gospodarcza.
Podatnik zamiast najmu prywatnego może zdecydować się na prowadzenie działalności gospodarczej i w jej ramach rozliczać dochody z najmu. Prowadząc działalność gospodarczą podatnik zobowiązany jest rozliczać wynajem poprzez skalę podatkową, lub podatek liniowy. Często to nie od samego podatnika zależy, czy dokonuje on najmu prywatnego, czy prowadzi działalność, bowiem wiele działań wykonywanych w zakresie najmu mieszkań przemawia za tym, że należy prowadzić działalność, a nie najem prywatny. Wynajem traktowany jest jako działalność gospodarcza jeśli podatnik:

  • nawiązuje współpracę z firmami
  • dokonuje wynajmu wielu nieruchomości
  • najem jest stałym źródłem utrzymania
  • wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły

Przedsiębiorcy, którzy osiągają dodatkowo przychody z najmu prywatnego mogą skorzystać ze stawki 8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ale ta forma opodatkowania będzie mogła mieć zastosowanie tylko od przychodów z najmu.

W jaki sposób rozliczyć przychody z wynajmu nieruchomości (mieszkania)?
Odpowiedź dla każdego podatnika jest inna, ponieważ zależy od jego indywidualnej sytuacji, oraz parametrów najmu.
W sytuacji gdy można rozliczyć wysokie koszty tj. amortyzację według indywidualnych stawek, oraz odsetki od kredytu często najem nie generuje wysokiego dochodu to wówczas korzystniejsze będzie płacenie podatku od dochodu.

Partnerzy merytoryczni: