Jak rozliczyć wynajem nieruchomości?

Dla firm: Jak rozliczyć wynajem nieruchomości?

  • 4.6 / 5
  • 15

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat pozostaje jednym z popularniejszych sposobów na lokowanie kapitału.  Warto pamiętać, że dochody z tytułu najmu podlegają opodatkowaniu.

W jaki sposób rozliczać przychody z najmu?

Przede wszystkim trzeba się zastanowić, czy wynajem mieszkania lub innej nieruchomości będzie rozliczany:

  • w formie najmu prywatnego,
  • w ramach działalności gospodarczej.

Prywatny najem nieruchomości - do końca 2022 r.

W 2022 r. wynajmujący będzie miał jeszcze prawo wyboru formy opodatkowania, pomiędzy opodatkowaniem na zasadach ogólnych a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Rozliczanie nieruchomości - zasady ogólne

Dochód uzyskany z najmu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 18% i 32%. W sytuacji, gdy rozliczany jest najem na zasadach ogólnych, wynajmujący nie ma obowiązku prowadzenia księgi przychodów i rozchodów, ale od przychodów może odjąć koszty jego uzyskania.

Do kosztów wynajmu można zaliczyć wydatki związane z remontami wynajmowanych nieruchomości, zakupem wyposażenia i koszty związane z opłacaniem czynszu, ale tylko wówczas kiedy w umowie jest zapisane, że koszty te pokrywa wynajmujący. Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć odpisy amortyzacyjne zakupionego lokalu oraz zakupionych środków trwałych do wynajmowanego lokalu.

Wydatki te można zaliczyć w koszty również wtedy, gdy nie uzyskuje się przychodów z najmu ze względu na remont lub w przypadku okresu przejściowego, gdzie jest zakończenie jednego wynajmu i poszukanie kolejnego najemcy.

Podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych są zobowiązani do prawidłowego wyliczenia dochodu i należnej zaliczki na podatek dochodowy, którą należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczenia.

Jeżeli wynajmujący w roku podatkowym poniesie stratę, może ją rozliczyć przez pięć kolejnych lat w wysokości nieprzekraczającej 50% straty rocznie, ale odliczenie to będzie dotyczyło tylko dochodów uzyskanych z tego samego źródła.

Dodatkowe informacje nt. zasad ogólnych znajdziesz w artykule: Opodatkowanie na zasadach ogólnych

Rozliczanie wynajmu mieszkania - ryczałt

Rozliczanie najmu ryczałtem jest dostępne dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej, jak i dla przedsiębiorców. Aby mieć możliwość rozliczenia najmu na zasadach ryczałtu, należy złożyć zawiadomienie o wyborze tej metody do naczelnika właściwego urzędu skarbowego do 20 stycznia danego roku. Jeśli w jednym roku podatnik zadeklarował rozliczenie najmu na podstawie ryczałtu i chcąc kontynuować tę metodę w następnym roku, nie musi składać ponownego oświadczenia.

Stawka ryczałtu podatkowego z najmu wynosi:

  • 8,5% pod warunkiem, że wartość przychodów z tego tytułu nie przekracza 100 000 zł,
  • 12,5 % po przekroczeniu 100 000 zł.

W przypadku, gdy przychody z najmu prywatnego osiągają małżonkowie, między którymi jest wspólnota majątkowa, limit przychodów, gdzie stawka wyniesie 8,5%, dotyczy łącznie obojga małżonków.

Wybranie metody rozliczenia ryczałtem najmu prywatnego przez przedsiębiorców nie będzie kolidować z ich prawem do rozliczania się z dochodów osiąganych z działalności gospodarczej na podstawie podatku liniowego czy na zasadach ogólnych.

Dodatkowe informacje nt. ryczałtu znajdziesz w artykule: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Najem prywatny mieszkań  - rozliczanie od 2023 r.

Od 2023 r. wynajmujący prywatnie nieruchomości nie będą mogli już wybrać formy rozliczania najmu prywatnego. Obowiązywał ich będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Tym samym wynajmujący mieszkania w ramach najmu prywatnego zostaną zobowiązani do opodatkowania przychodów z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: stawką 8,5% od przychodu - do kwoty 100 000 zł przychodu i stawką 12,5% nadwyżkę ponad 100 000 zł.

Brak możliwości rozliczania najmu na zasadach ogólnych odczują osoby, które korzystały właśnie z tego sposobu, aby odliczać wysokie koszty związane z remontami nieruchomości. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że wynajmujący, aby zrekompensować sobie wzrost obciążeń podatkowych, podniosą stawki czynszu.

Dla wielu podatników korzystnym rozwiązaniem może okazać się rozpoczęcie rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej. Dzięki temu wynajmujący nadal będzie mógł uwzględniać koszty związane z najmem, odliczając je od podstawy opodatkowania.

Wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej

Podatnik zamiast najmu prywatnego może zdecydować się na prowadzenie działalności gospodarczej, aby w jej ramach rozliczać dochody z najmu. Prowadząc działalność gospodarczą podatnik zobowiązany jest rozliczać wynajem poprzez skalę podatkową lub podatek liniowy.

Często to nie od samego podatnika zależy, czy dokonuje on najmu prywatnego, czy prowadzi działalność, bowiem wiele działań wykonywanych w zakresie najmu mieszkań przemawia za tym, że należy prowadzić działalność, a nie najem prywatny.

Wynajem traktowany jest jako działalność gospodarcza, jeśli podatnik:

  • nawiązuje współpracę z firmami,
  • dokonuje wynajmu wielu nieruchomości,
  • najem jest stałym źródłem utrzymania,
  • wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły.

Przedsiębiorcy, którzy osiągają dodatkowo przychody z najmu prywatnego mogą skorzystać ze stawki 8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ale ta forma opodatkowania będzie mogła mieć zastosowanie tylko od przychodów z najmu.

Polski Ład wprowadza szereg innych zmian, z uwagi na które rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej będzie mniej opłacalne. Chodzi przede wszystkim o zmianę zasad naliczania i podwyższeni składki zdrowotnej, która będzie naliczana od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej. Wyniesie ona odpowiednio 4,9 % dochodu w przypadku rozliczenia za zasadach podatku liniowego i 9% w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Dodatkowo składka ta nie będzie podlegała odliczeniu od podatku dochodowego.

Biura obsługujące: